Jetzt vergleichen und passende Baufinanzierung finden

Egal ob neu errichtetes Einfamilienhaus auf dem Land oder ein eigenes Apartment in der Stadt. Mit unserem kostenlosen & unverbindlichem Baufinanzierungsvergleich bieten wir Ihnen … 

Ob eigenes City-Apartment statt Mietwohnung oder neu gebautes Einfamilienhaus auf dem Land mit Garten und genug Platz für künftigen Nachwuchs: Zwar ist die Eigenheimquote in Deutschland mit unter 50 Prozent deutlich niedriger als in vielen anderen europäischen Ländern, doch den Wunsch nach Wohnen in den eigenen vier Wänden hegen auch hierzulande viele. Das gilt sogar schon für jeden Vierten in der Generation bis 35 Jahre. Die meisten Interessenten für eine Immobilie stemmen den Kauf eines Eigenheims nicht aus eigenen Mitteln, sondern benötigen dafür eine solide, auf ihre Bedürfnisse zugeschnittene Baufinanzierung.

Die Auswahl der richtigen „Baufi“, wie die Finanzierung oft abgekürzt wird, will gut vorbereitet sein. Schließlich ist die Kreditsumme bei einem Baudarlehen in der Regel weitaus höher als bei einem gewöhnlichen Konsumkredit, die Laufzeit erstreckt sich oft über Jahrzehnte. Um das beste Angebot zu finden, ist in jedem Fall ein Baufinanzierung Vergleich zu empfehlen. Vom Zins Schnell-Check bis zum Baufinanzierungsrechner: Bei CHECK24 finden Sie ein breites Informationsangebot zu allen Aspekten rund um die Finanzierung Ihrer Traumimmobilie – und erhalten kostenlos fachkundige Beratung für die Planung Ihres Vorhabens.

Begriffsklärung Baufinanzierung

Bei der Suche nach einer passenden Baufinanzierung stößt man schnell auf einige Begriffe, dessen Bedeutung man nicht sofort deuten kann. Deshalb erklären wir Ihnen hier die Bedeutung von 10 Begriffen, die im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung häufig verwendet werden. 

Sollzinsbindung

Bei dem Abschluss einer Baufinanzierung vereinbart man mit seiner Bank für einen bestimmten Zeitraum einen Festzins. Dieser beträgt in vielen Fällen etwa fünf bis 30 Jahre. In diesem Zeitraum zahlt der Käufer einen festen Zinssatz – unabhängig davon, wie sich die Bauzinsen entwickeln.

Tilgungssatz

Der Tilgungssatz legt fest, wie viel Prozent der Baufinanzierungssumme während eines Jahres vom Kreditnehmer an die Bank zurückgezahlt wird. Der Käufer bestimmt selbst, wie hoch der Tilgungssatz ausfallen soll. Viele Experten raten zu einem Tilgungssatz von mindestens 2% pro Jahr zu wählen.

Anfangstilgung

Dieser Wert gibt an, wie viel Prozent der Kreditsumme der Darlehensnehmer im ersten Jahr zurückzahlt.

Volltilgung

Bei dieser Tilgungsart hat der Immobilienkäufer nach Ablauf der Sollzinsbindung die kom- plette Kreditsumme zurückgezahlt.

Sondertilgung

Sondertilgungen ermöglichen es dem Kreditnehmer – zusätzlich zu den monatlichen Raten – jährlich fünf bis zehn Prozent der Kreditsumme zurückzuzahlen und damit schneller schul- denfrei zu sein.

Beleihungsauslauf

Beim Beleihungsauslauf handelt es sich um einen Prozentwert, der das gesamte Kredit- risiko des Immobilienkäufers darstellt. Die Bank errechnet dabei das Verhältnis zwischen der gewünschten Finanzierungssumme und dem ermittelten Wert der Immobilie. Der Belei- hungsauslauf gilt als zu hoch, wenn das Darlehen inkl. aller Kosten den Wert der Immobilie deutlich übersteigt. Deshalb wird empfohlen, mindestens die Nebenkosten als Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Will der Kreditnehmer seine Baufinanzierung vor Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindung zurückzahlen, darf der Finanzierungspartner für den ihm entstehenden Zinsschaden eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Wichtig: Einer vorzeitigen Rückzahlung müssen Banken nicht gezwungenermaßen zustimmen. Nach zehn Jahren kann der Kreditnehmer jedoch unabhängig von der Zinsbindungsfrist aus der Finanzierung aussteigen. Alternativ kann auch ein entsprechendes Sondertilgungsrecht vereinbart sein

Effektiver Jahreszins

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Annuitätendarlehen

Form eines Darlehens, das der Kreditnehmer über die Laufzeit in gleichbleibenden monatlichen Raten an die Bank zurückzahlt. Die Raten bestehen jeweils aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil.

Anschlussfinanzierung

Nach Ablauf der Sollzinsbindung ist meist noch nicht das gesamte Baudarlehen zurückgezahlt. Der Verbraucher schließt einen neuen Kreditvertrag ab. Er kann die Baufinanzierung bei der bisherigen Bank weitertilgen (Prolongation) oder sie zu einer anderen Bank umschulden.

 

Forward-Darlehen

Eine Art der Anschlussfinanzierung, bei der sich der Kreditnehmer schon vor Ablauf der Sollzinsbindung ein Folgedarlehen zu günstigen Konditionen sichern kann. Verbraucher können dadurch in der Zukunft von aktuell günstigen Konditionen profitieren, müssen dafür in der Regel aber einen Zinsaufschlag bezahlen.

Anschlussfinanzierung

Nach Ablauf der Sollzinsbindung ist meist noch nicht das gesamte Baudarlehen zurückgezahlt. Der Verbraucher schließt einen neuen Kreditvertrag ab. Er kann die Baufinanzierung bei der bisherigen Bank weitertilgen (Prolongation) oder sie zu einer anderen Bank umschulden.

 

Baufinanzierung - die wichtigsten Unterschiede zum Konsumentenkredit

Zinsbindung

Käufer und Bank vereinbaren im Darlehensvertrag meist einen Zeitraum, über den der Kunde einen festgelegten Zins bezahlt – in der Regel eine Periode von fünf bis 30 Jahren. Der Bauherr oder Immobilienkäufer macht sich für diesen Zeitraum unabhängig von der Zinsentwicklung. Nach einer Laufzeit von zehn Jahren haben Kreditnehmer aber immer das Recht, das Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten vorzeitig und ohne zusätzliche Kosten zurückzuzahlen. Das kann sich lohnen, wenn die Zinsen inzwischen gesunken sind. Durch Umschuldung auf eine günstigere Anschlussfinanzierung kann der Kreditnehmer in dem Fall Geld sparen.

Zweckbindung

Bei einem Baudarlehen ist die Verwendung des geliehenen Geldes vorgegeben. Die Summe muss in der Regel für Bau oder Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks verwendet werden. Bei einigen Baukrediten darf der künftige Immobilienbesitzer anfallende Bau- oder Kaufnebenkosten nicht aus der Kreditsumme bezahlen.

Absicherung

Baufinanzierungen bedeuten wegen der hohen Darlehenssummen und langen Laufzeiten für die Bank ein höheres Risiko als andere Kredite. Aus diesem Grund und auch wegen gesetzlicher Vorgaben sichern sich die Institute ab, indem sie eine Grundschuld oder eine Hypothek auf dem Objekt eintragen. Wird der Kreditnehmer zahlungsunfähig, darf die Bank die Immobilie versteigern.

Baufinanzierung richtig planen

Eine Baufinanzierung sollte gut geplant sein . 

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Tools für eine perfekte Baufinanzierungsplanung

Mit diesen kostenlosen Tools 

Baufinanzierungsrechner

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Übersicht der Gesamtkosten

Sanierungskosten

Individuell

Sanierungskosten

Individuell

Sanierungskosten

Individuell

KfW Fördermittel

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Jetzt Baufinanzierung vergleichen

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Häufig gestellte Fragen zur Baufinanzierung

Ja, die Baufinanzierungsanfrage ist für Sie vollkommen kostenlos & unverbindlich.

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Zahlen und Berechnungen:

das Fundament Ihrer Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung ist kein Produkt von der Stange. Und die Entscheidung für den Bau eines Hauses oder den Kauf einer Wohnung sollte niemand kurzentschlossen treffen. Eine intensive Auseinandersetzung mit den eigenen Wünschen und Möglichkeiten, aber auch den Gegebenheiten am Markt sollte vorausgehen. Zu welchem Zins erhalte ich mein Baudarlehen? Welche Tilgung ist die richtige für mich? Und soll ich überhaupt kaufen oder doch lieber mieten? Erste Antworten auf diese und weitere Fragen liefern Ihnen unsere Finanzierungsrechner.

 

Richtig entscheiden, planvoll vorgehen

 

Baufinanzierung planen

Die wichtigsten Fragen rund um Finanzielles und Lebensplanung haben wir für Sie in einem PDF zum Download zusammengestellt – damit Sie bei der Entscheidung für Kauf oder Miete alle Punkte im Blick behalten.

zum Download

Egal, ob Sie ein Haus bauen oder eine Eigentumswohnung kaufen: Indem Sie sich eine Immobilie zulegen, treffen Sie eine Entscheidung fürs Leben. Dabei sind viele finanzielle Gegebenheiten zu beachten. Weiche Faktoren spielen aber letztlich ebenfalls eine große Rolle. Befassen Sie sich mit beiden Seiten: Bei der Berechnung, ob und wie viel Wohneigentum Sie sich leisten können, helfen Ihnen unsere Rechner weiter oben auf dieser Seite. Für die Aspekte rund um Ihre Lebensplanung haben wir einen Leitfaden zum Herunterladen zusammengestellt.

Ihre Vorbereitung zur passenden Baufinanzierung

Ist die Entscheidung für Bau oder Kauf gefallen, erscheint das Vorhaben zunächst einmal komplex. Doch wenn Sie sich gut vorbereiten und strukturiert vorgehen, sollten Sie ohne größere Schwierigkeiten zum Abschluss Ihrer Baufinanzierung gelangen. Vor allem auf die fünf folgenden Punkte kommt es an.

  1. Kassensturz: So viel Haus kann ich mir leisten

    Ist die Entscheidung für den Kauf oder Bau einer Immobilie gefallen, sind zunächst vor allem zwei Fragen zu beantworten:

    • Wie viel kann ich monatlich an die Bank zurückzahlen? Die Antwort hierauf ergibt sich aus dem Ergebnis der Haushaltsrechnung, die Sie mit unserem Haushaltsrechner erstellen können.
    • Wie viel Eigenkapital bringe ich mit? Hierzu zählen Guthaben auf Konten ebenso wie Bausparverträge oder Lebensversicherungen. 
Basierend auf den Ergebnissen beider Rechnungen können Sie mit unserem Budgetrechner den maximalen Kaufpreis errechnen.
  2. Finanzierungsbausteine kombinieren: von Annuitätendarlehen bis KfW-Kredit

    
Die klassische Form der Immobilienfinanzierung ist ein Annuitätendarlehen. Darunter versteht man einen Kredit mit gleichbleibenden monatlichen Raten, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzen. Mit einem Annuitätendarlehen der Bank kombinieren lassen sich unter Umständen etwa Kredite der staatlichen Förderbank KfW. Diese vergibt besonders zinsgünstige Kredite zum Beispiel für Bau oder Kauf energieeffizienter Immobilien.

  3. Finanzierungsdetails festlegen

    • Sollzinsbindung: Zu Zeiten niedriger Zinsen kann es sich lohnen, die aktuellen Konditionen möglichst lange festzuschreiben.

    • Anfangstilgung: Dieser Wert gibt an, wie viel Prozent der Kreditsumme der Darlehensnehmer im ersten Jahr zurückzahlt. Bei niedrigen Zinsen lässt sich dieser Betrag höher ansetzen – wodurch der Kreditnehmer schneller schuldenfrei ist.

    • Sondertilgungen vereinbaren: Steht zum Beispiel durch eine Bonuszahlung oder eine Erbschaft ein höherer Geldbetrag zur Verfügung, kann der Kreditnehmer durch Sondertilgungen zusätzlich zu den monatlichen Raten jährlich fünf bis zehn Prozent der Kreditsumme zurückzahlen und sich somit schneller entschulden.
  4. Mehrere Angebote einholen und vergleichen


    Wichtig dabei: Für eine realistische Gegenüberstellung müssen alle Parameter übereinstimmen.

  1. Abschluss vorbereiten


    Schon zum Erstellen eines verbindlichen Finanzierungsvorschlags benötigen Bank oder Vermittler Informationen zum Kaufobjekt und zu den Finanzen des Kreditnehmers. Interessenten sollten daher Nachweise über ihr Einkommen und Eigenkapital sowie Unterlagen zum Objekt frühzeitig zusammentragen.

Sondertilgung

Sondertilgungen sind außerplanmäßige Rückzahlungen, die über die vereinbarten monatlichen Tilgungsraten hinausgehen. Mit diesen Zusatzzahlungen kann der Hauskäufer die eigentlich vereinbarte Laufzeit der Baufinanzierung verkürzen und so auch die gesamten Kreditkosten reduzieren. Eine Sondertilgung ist besonders dann sinnvoll, wenn sich der finanzielle Spielraum des Baufinanzierers durch eine Gehaltserhöhung, ein Erbe oder die Auszahlung einer Versicherung merklich vergrößert. Die genauen Sondertilgungsbedingungen legt die Bank mit ihrem Kunden bereits bei Aufnahme der Immobilienfinanzierung fest.

Vertiefung: Expertenwissen zur Baufinanzierung

Fachbegriffe, Neuregelungen wie die Wohnimmobilienkreditrichtlinie der EU oder eine Modernisierung mithilfe von Krediten der Förderbank KfW: Hintergründe zu ausgewählten Einzelthemen rund um die Baufinanzierung haben wir hier für Sie zusammengetragen.

 

Europäische Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Was sie für Ihre Baufinanzierung bedeutet

Seit dem Frühjahr 2016 hat eine neue Regelung zu Baudarlehen in Deutschland mehrfach Aufregung ausgelöst: Am 21. März trat das „Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie“ in Kraft. Der Gesetzgeber hat damit die Wohnimmobilienkreditrichtlinie der Europäischen Union aus dem Jahr 2014 in deutsches Recht umgesetzt. In der Folge wurde immer wieder berichtet, dass Verbraucher wegen der Neuregelung schwerer Immobiliendarlehen erhalten.

Banken müssen Zahlungsfähigkeit sorgfältiger prüfen

Mit der Umsetzung der EU-Richtlinie trägt der deutsche Gesetzgeber Kreditinstituten auf, die Zahlungsfähigkeit ihrer Kunden bei der Vergabe eines Baudarlehens sorgfältiger zu prüfen. Verbraucher sollen davor geschützt werden, beispielsweise angesichts besonders günstiger Baufinanzierung Konditionen während eines Zinstiefs einen Immobilienkredit aufzunehmen, den sie sich später, bei eventuell höheren Zinsen nicht leisten können. Verhindert werden soll dadurch auch, dass hierzulande eine Immobilienblase entsteht wie 2007 in den USA.

Banken sichern sich bei Baukrediten weiterhin über eine Grundschuld ab und können die Immobilie bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers verkaufen. Allerdings dürfen sie diese Sicherheit jetzt nicht mehr in die Kriterien für die Vergabe einplanen. Stattdessen müssen sie neuerdings Annahmen darüber treffen, wie sich das Einkommen des Käufers über Jahrzehnte entwickelt. Nimmt ein junges Paar aus Frau und Mann einen Baukredit auf, geht die Bank unter Umständen davon aus, dass das verfügbare Einkommen in absehbarer Zeit sinkt, weil die beiden Kinder bekommen könnten. Erstreckt sich eine Finanzierung bis ins Rentenalter, lässt sich die Bank möglicherweise Belege über die Höhe der zu erwartenden Bezüge im Ruhestand vorlegen. Probleme könnten auch Eigentümer mit geringem Einkommen bekommen – beispielsweise Rentner, die ihr Haus mit einem Hypothekendarlehen seniorengerecht umbauen lassen möchten.

Vorwurf: Gesetz erschwert angeblich Kreditvergabe

Banken und Verbände berichteten, dass seit Inkrafttreten des Gesetzes die Vergabe von Immobilienkrediten an bestimmte Verbrauchergruppen erschwert sei. Unter anderem der Sparkassenverband Bayern kritisierte, der deutsche Gesetzgeber habe die EU-Richtlinie unnötig scharf umgesetzt. Banken fühlen sich durch das Gesetz gezwungen, eine Baufinanzierung nur noch unter strengeren Kriterien zu vergeben. Andernfalls könnten sie nach einer geplatzten Finanzierung wegen unzureichender Beratung vom Kreditnehmer vor Gericht gezerrt werden.

Allerdings: Die Banken haben Spielraum, wie sie die Vorgaben des Gesetzes umsetzen. Das heißt: Wer bei einem Institut, womöglich sogar der langjährigen Hausbank, abgelehnt wurde, muss sich damit nicht abfinden. Durch fachkundige Beratung und den Vergleich mehrerer Anbieter lässt sich in vielen Fällen dennoch eine Baufinanzierung finden.

Angebot anfordern

Anschlussfinanzierung: Mit der richtigen Taktik möglichst günstig finanzieren

Eine Baufinanzierung erstreckt sich oft über bis zu 30 Jahre. In der Regel vereinbart der Kreditnehmer mit seiner Bank im Darlehensvertrag eine Zinsbindungsfrist von mehreren Jahren bis zu Jahrzehnten. Während dieser Zeitspanne ist der Zins festgeschrieben und von der Entwicklung am Markt abgekoppelt. Je nachdem, ob für die nächste Zeit eher mit einem Sinken oder einem Anstieg der Zinsen zu rechnen ist, lohnt sich für den Hauskäufer eine lange oder kurze Zinsbindung. Die Entscheidung über die Länge der Zinsbindungsfrist hängt auch davon ab, wie viel von der Kreditsumme der Kreditnehmer anfänglich tilgen kann und wie viel Sicherheit er sich wünscht. Ist das Darlehen nach Auslaufen der vereinbarten Sollzinsbindung noch nicht vollständig zurückgezahlt, schließt der Immobilienkäufer eine Anschlussfinanzierung ab – er hat dafür mehrere Möglichkeiten.

Bank muss Angebot zur Fortführung machen

Bei einer Prolongation tilgt der Kreditnehmer sein Darlehen bei der anfänglichen Bank weiter. Diese muss ihm drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ein Angebot zur Fortführung der Hausfinanzierung vorlegen. Dieses Angebot sollte der Kunde genau prüfen. Zu diesem Zeitpunkt lohnt sich erneut ein Baufinanzierung Vergleich. Denn nicht immer unterbreiten Banken langjährigen Kunden die besten Angebote.

Eine attraktive Alternative kann die Umschuldung des Darlehens zu einer anderen Bank sein. Hierbei sollte der Bauherr oder Käufer bedenken: Die Ersparnisse einer zinsgünstigeren Anschlussfinanzierung werden möglicherweise geschmälert durch die Kosten der Grundschuldabtretung. Meist rechnet sich der Wechsel zu einer neuen Bank jedoch.

Unbedingt kennen sollten Bauherren den §489 BGB. Bei einer Zinsbindungsfrist von mehr als zehn Jahren erlaubt er nach einer zehnjährigen Darlehenslaufzeit ab dem Zeitpunkt der Vollauszahlung die Umschuldung zu einer anderen Bank – und zwar, ohne dass das bisherige Institut eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Rechtzeitig vor Ablauf dieser Zehnjahresfrist sollten Kreditnehmer sich folglich auf jeden Fall mit einem Baufinanzierung Vergleich über unterschiedliche Angebote für die Anschlussfinanzierung informieren.

Günstige Konditionen für die Zukunft sichern

Bei der Suche nach der passenden Anschlussfinanzierung sollten Kreditnehmer auch ein Forward-Darlehen in Betracht ziehen. Dieses Modell dient dazu, sich aktuell günstige Baufinanzierung Konditionen zu sichern. Ein Forward-Darlehen lässt sich teilweise bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist als Folgekredit abschließen. Die Sicherung der Konditionen für die Zukunft bezahlt der Kreditnehmer allerdings in der Regel mit einem Zinsaufschlag pro Monat bis zum Stichtag. Mit einem Baukreditrechner sollte der Darlehensnehmer das Forward-Darlehen daher genau durchrechnen.

CHECK24 Tipp

Tilgung nicht zu niedrig ansetzen

Die Laufzeit ihrer Baufinanzierung bemisst sich stark danach, wie hoch Sie die anfängliche Tilgung ansetzen. Wählen Sie eine niedrige Rate, zahlen Sie das Baudarlehen über sehr lange Zeit zurück – womöglich bis ins Rentenalter. Setzen Sie die Tilgungshöhe daher nicht zu niedrig an. Klären Sie zudem mit der Bank vorab die Möglichkeit von Sondertilgungen für den Fall, dass Sie unvorhergesehen an einen höheren Geldbetrag wie eine Erbschaft oder auslaufende Anlagen gelangen – auf diese Weise können Bauherren und Hauskäufer die Kreditlaufzeit zusätzlich verkürzen.

Modernisierung: energetisch sanieren mit Unterstützung der KfW

Wer sich für Bau oder Kauf einer Immobilie entscheidet, muss auf Dauer auch mit Kosten für Instandhaltung und Sanierung rechnen. Die Spannbreite reicht vom Austausch eines alten oder defekten Heizkessels über den Einbau eines neuen Bades bis zur Reparatur oder Dämmung des Dachs. Wer energieeffizient saniert, kann in vielen Fällen Unterstützung von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Anspruch nehmen. Als Förderbank des Bundes vergibt die KfW besonders zinsgünstige Darlehen und Fördergelder.

Zwei Beispiele: Mit einer Dämmung lässt sich der Wärmeverlust durchs Dach verringern. Hausbesitzer können für die Wärmedämmung von Dachflächen und Geschossdecken von der KfW zinsgünstige Kredite oder Investitionszuschüsse erhalten. (Förderprodukte: 151, 152 und 430). Auch den Austausch einer ineffizienten Heizungsanlage unterstützt die Förderbank auf diese Weise. Hausbesitzer können beispielsweise Heizungsanlagen auf Basis erneuerbarer Energien wie eine Wärmepumpe einbauen lassen oder auch Anlagen, die fossile Energieträger wie Öl und Gas mit Solarthermie kombinieren (Förderprodukte 151, 152, 167, 430).

KfW-Fördermöglichkeiten

Mehr zu Einzelheiten, Kosten und KfW-Fördermöglichkeiten unterschiedlicher Sanierungsmaßnahmen haben wir für Sie auf einer Themenseite mit Infografik zusammengestellt.

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